„Nie wystarczy stworzyć nowoczesną przestrzeń. Trzeba też umieć ją ożywić – dać ludziom powody, by chcieli tu być, rozwijać się, dzielić energią” – o budowaniu marki miejsca, tworzeniu społeczności i sile community marketingu rozmawiamy z Maciejem Olszewskim i Bogusławem Wieczorkiem z Olivia Centre, największego centrum biznesowego w Polsce, które stało się pulsującym ekosystemem łączącym biznes, edukację, kulturę i pasje.
Maciej Olszewski
Dyrektor działu komunikacji Olivia Centre. Odpowiada za budowanie zaangażowanej społeczności ponad 200 firm i osób związanych z tym wielowymiarowym ekosystemem biznesowym w Gdańsku. Z wykształcenia trener i menedżer, absolwent AWFiS Gdańsk i Politechniki Gdańskiej. Nauczyciel akademicki. Łączy analityczne podejście z empatią i kreatywnym myśleniem. Wraz z zespołem animuje życie centrum – od klubów pasji (żeglarstwo, fotografia, sport, chór) przez wydarzenia społeczne i gospodarcze, aż po inicjatywy CSR. Wierzy, że komunikacja to nie tylko przekazywanie informacji, lecz budowanie przestrzeni relacyjnej – miejsca, które ludzie sami chcą współtworzyć. Najbliżsi współpracownicy mówią o nim, że jest „szefem, motywatorem, negocjatorem i ekspertem od rzeczy niemożliwych”.
Słuchaj „Marketer+” Podcast
Bogusław Wieczorek
Radca prawny, pełnomocnik zarządu ds. public relations Olivia Centre. Od 2011 roku uczestniczy w komercjalizacji Olivia Centre w Gdańsku, największego centrum biznesowego w Polsce, gdzie odpowiada m.in. za współpracę pomiędzy środowiskiem biznesu a władzą publiczną, środowiskami nauki i trzeciego sektora (public affairs). Radca prawny specjalizujący się w prawie własności intelektualnej i prawie nieruchomości. Autor szeregu artykułów w wydawnictwach naukowych oraz prasie branżowej, a także częsty mówca konferencji, w tym IT Manager of Tomorrow, Marketing w Kulturze czy Dobra Marka NGO. Inicjator sprowadzenia do Polski praw autorskich do utworu „Czerwone Maki na Monte Cassino”.
Jakie są największe wyzwania związane z budowaniem marki Olivia Centre (wcześniej Olivia Business Centre)?
Maciej Olszewski: Największym wyzwaniem było i wciąż jest przełamanie stereotypowego myślenia o centrach biznesowych. Przez wiele lat – jako Olivia Business Centre – byliśmy postrzegani głównie przez pryzmat infrastruktury: nowoczesne biura, doskonała lokalizacja, usługi towarzyszące. To jest oczywiście ważne, ale dla nas niewystarczające. Chcieliśmy stworzyć coś więcej niż zespół budynków – miejsce, które ma duszę. Rebranding na Olivia Centre był nie tylko zmianą nazwy, ale próbą opowiedzenia nowej historii: że to przestrzeń dla ludzi, a nie tylko dla firm. To wymagało ogromnej determinacji i konsekwencji.
Musieliśmy od nowa zbudować narrację – pokazać, że jesteśmy miejscem spotkań, rozwoju, inspiracji. Miejscem, gdzie biznes spotyka się z edukacją, kulturą, technologią, aktywnością społeczną i pasją.
Musieliśmy przy tym uwzględniać potrzeby bardzo różnych grup – od globalnych korporacji po małe startupy, od freelancerów po mieszkańców dzielnicy Oliwa. Każdy powinien poczuć, że Olivia jest otwarta, dostępna i tworzona z myślą o nim.
Ogromnym wyzwaniem była też budowa realnej społeczności. Nie da się jej zadekretować – ona musi się wydarzyć. Wiele działań, które dziś są naszą codziennością, zaczynaliśmy metodą prób i błędów. Tworzyliśmy kluby zainteresowań, organizowaliśmy wydarzenia, zakładaliśmy chór, rozwijaliśmy wolontariat – wszystko po to, żeby ludzie chcieli zostać tu po godzinach, żeby przestali traktować Olivię wyłącznie jako miejsce pracy. I dziś, gdy widzę, że te pomysły żyją, że wydarzenia zapełniają sale, że nasi rezydenci utożsamiają się z tym miejscem – wiem, że ta strategia miała sens. Ale to nigdy nie jest zadanie zakończone. To proces, który trzeba pielęgnować każdego dnia.
Bogusław Wieczorek: Przy tym wszystkim wiedzieliśmy, że core naszego biznesu to najem powierzchni biurowych i widzieliśmy konieczność budowania przewag konkurencyjnych dla partnerów biznesowych. Udało nam się to poprzez równie szerokie zaangażowanie dla budowania hubu biznesowego, w którym odnajdą się freelancerzy, startupy, MŚP i globalne korporacje. Społeczność Olivii pozwala im wzajemnie się dostrzegać i spotykać, a nasze zaangażowanie poza Olivią dokłada do tego ekosystemu ważnych partnerów ze świata uczelni wyższych, samorządu, organizacji biznesowych, NGO itd.
Mamy wiele przykładów dobrej współpracy naszych partnerów, która zaczęła się właśnie z naszej pracy łączenia ze sobą różnych osób, firm i instytucji. To buduje przekonanie, że Olivia Centre równa się dobra współpraca. A z perspektywy płatnika czynszu – dostęp do hubu biznesowego, którego odpowiednika trudno szukać w całej Europie.
Materiały wewnętrzne Olivia Centre
Co jest kluczem do sukcesu w budowaniu marki w tej branży?
BW: Branża nieruchomości jest z założenia dość nudna i konserwatywna. Bardzo duże nakłady, długie terminy zwrotu z inwestycji – idealny produkt dla wielkich funduszy emerytalnych, które mogą lokować środki i odcinać dywidendę dla swoich klientów. Warunkiem podstawowym staje się zatem dostarczenie jakości. Budynki tej klasy z perspektywy światowego kapitału to pewien ustandaryzowany produkt. Jesteśmy ciągle oceniani – czy to przez jednostki certyfikujące, czy instytucje finansowe. I otrzymywane noty dają nam i naszym rezydentom pewność, że mówimy o najwyższej jakości infrastrukturalnej i procesowej.
Klucz do sukcesu marki zaczyna się na ostatniej mili, tej wisience na torcie, jaką jest wszystko to, co robimy my, a nie robi żaden inny zarządca nieruchomości.
Od strony biznesowej moglibyśmy osiąść na laurach – wysoka jakość, świetna lokalizacja. Projekt broniłby się sam. Ale kiedy myślimy o innych znanych, nowoczesnych nieruchomościach w Trójmieście czy w Polsce, przychodzi nam do głowy coś poza architekturą i logo firm, które mają tam siedzibę? Olivia niesie za sobą rozpoznawalność społeczną, turystyczną i w tym widzimy swoją przewagę konkurencyjną, której zresztą nikt nam nie odmawia. Nawet konkurencja, choć tylko w kuluarach.
MO: Kluczem jest spójność – między tym, co się deklaruje, a tym, co naprawdę się dostarcza. My przyjęliśmy strategię opartą na czterech filarach: jakości, relacjach, odpowiedzialności i doświadczeniu. Nie wystarczy stworzyć nowoczesną przestrzeń. Trzeba też umieć ją „ożywić” – dać ludziom powody, by chcieli tu być, rozwijać się, dzielić energią.
Sukces w naszej branży coraz częściej zależy od tego, czy firma potrafi zbudować ekosystem, w którym pracownicy i partnerzy czują się zauważeni, docenieni i zainspirowani. W Olivia Centre wszystko, co robimy – od wydarzeń sportowych i kulturalnych, przez programy wellbeingowe, aż po projekty z zakresu CSR – podporządkowane jest jednemu celowi: tworzeniu wartościowych doświadczeń. To one budują emocjonalną więź z miejscem.
Kolejnym elementem jest autentyczność. Ludzie wyczuwają, czy działania marki są „prawdziwe”. My pokazujemy historię naszych rezydentów, promujemy ich inicjatywy, dzielimy się pasjami społeczności. Nie opowiadamy o Olivii – my pokazujemy, co się tu dzieje. Bo najlepszą reklamą są ludzie, którzy mówią o tym, co im to miejsce daje. Z perspektywy komunikacji – stawiamy na dialog, nie monolog. Słuchamy, odpowiadamy, wspieramy. To nie „marketing”, to relacja.
Co uznajecie za Wasz dotychczasowy największy sukces?
MO: Największym sukcesem Olivia Centre jest to, że udało nam się stworzyć społeczność, która naprawdę istnieje. Nie jest to slogan ani hasło reklamowe – to fakt, który widać każdego dnia. Na co dzień spotykam ludzi, którzy nie tylko pracują w Olivii, ale żyją nią: po godzinach grają w naszej lidze piłkarskiej, występują z chórem, prowadzą zajęcia z jogi, dzielą się swoimi pasjami w ramach klubów. I to nie są działania „dla PR-u”. To są prawdziwe potrzeby, które udało nam się zrozumieć i wesprzeć.
Materiały wewnętrzne Olivia Centre
Z perspektywy marketingowej sukcesem jest to, że ludzie utożsamiają się z naszą marką. Olivia to dziś nie tylko prestiżowy adres biurowy, ale także miejsce, w którym chce się być. Dla niektórych to alternatywa dla co-worku, dla innych drugi dom, dla jeszcze innych – pole do wolontariatu czy społecznego zaangażowania.
Nie bez znaczenia jest również fakt, że mimo zmieniającej się sytuacji rynkowej potrafimy się dostosowywać i utrzymywać pozycję lidera. Nowe inwestycje, jak Olivia Pulse, to dowód, że nie stoimy w miejscu. Ale najbardziej cieszy mnie to, że nasi rezydenci traktują Olivię nie jako „adres firmy”, tylko jako ważny element swojego życia. To jest prawdziwa wartość marki.
BW: Mogę wymienić dwa projekty, z których jestem szczególnie dumny, a które rozpoczęły się wraz z objęciem przeze mnie pozycji pełnomocnika zarządu ds. public relations Olivii Centre.
Pierwszy to Oliwski Budżet Sąsiedzki. Wzorowany na budżecie obywatelskim program wsparcia inicjatyw sąsiedzkich w Oliwie i na Przymorzu Małym finansowany jest w całości ze środków prywatnych. We wrześniu 2025 roku będziemy już po raz szósty przekazywać środki na ich realizację. Do tej pory udało się wyposażyć kącik dla dzieci w oliwskiej bibliotece publicznej, wesprzeć kilka wydarzeń czy przeprowadzić zajęcia z rękodzielnictwa dla osób z chorobą Parkinsona. Wyniki pracy tych zajęć były zresztą później wystawiane w lobby Olivii Star, które na co dzień funkcjonuje jako galeria sztuki. Gościliśmy w niej zarówno Rezydentów, jak i uznanych twórców związanych z Akademią Sztuk Pięknych w Gdańsku. Innym ciekawym projektem były warsztaty szydełkowania, które dla młodszych dzieci zdecydowała się przeprowadzić Alicja, uczennica 7 klasy z oliwskiej szkoły podstawowej.
Drugim ważnym projektem jest konkurs Olivia Prize. Przed nami szósta edycja. Nagradzamy w nim Rezydentów – firmy i osoby indywidualne – za przedsięwzięcia o charakterze biznesowym, społecznym i ekologicznym, a także organizacje wspierające przedsiębiorców oraz młodych naukowców realizujących projekty o wysokim potencjale komercjalizacji.
Oba projekty kierowane są do różnych grup, ale w gruncie rzeczy są bardzo podobne w celu tworzenia wyjątkowej społeczności. Co chciałbym podkreślić, w jury obu konkursów znajduje się tylko jeden przedstawiciel Olivii. Pozostali członkowie to odpowiednio działacze społeczni, przedstawiciele instytucji publicznych i radni (Oliwski Budżet Sąsiedzki) oraz menedżerowie firm mających swoje siedziby w Olivii (Olivia Prize). Naszą rolą jest tworzenie przestrzeni dla współpracy różnych grup i osób – z tego wychodzą najciekawsze rzeczy.
A co jest wpisane na listę porażek i jakie z tego wyciągnęliście wnioski na przyszłość?
MO: Porażki traktujemy jak część procesu rozwoju. Jedną z lekcji, która szczególnie utkwiła mi w pamięci, była sytuacja z naszą grą miejską Olivia Quest. Pierwsza edycja nie miała frekwencji, której się spodziewaliśmy. Pojawiły się wątpliwości – może to nie ten format, może nie ten moment. Ale zamiast rezygnować, zaczęliśmy analizować, rozmawiać z ludźmi, szukać nowych kanałów dotarcia. W kolejnych edycjach liczby przerosły nasze oczekiwania – setki uczestników, tysiące wykonanych zadań.
To nauczyło nas pokory i cierpliwości. Czasem coś nie zadziała od razu – ale jeśli wierzymy w wartość pomysłu, warto go udoskonalić. Inna porażka? Kilka inicjatyw zgasło, bo zabrakło liderów – nauczyło nas to, że społeczność potrzebuje animatorów. Dziś dbamy o to, by każda aktywność miała swoją „twarz”, kogoś, kto ją prowadzi i inspiruje innych.
Z perspektywy komunikacyjnej – wyciągnęliśmy wniosek, że nie można zakładać, iż ludzie „dowiedzą się sami”. Trzeba mówić jasno, ciekawie i wielokanałowo. Nawet najlepszy projekt zginie w szumie informacyjnym, jeśli nie trafi do odbiorców.
Jaki trend bądź narzędzie marketingowe jest najważniejsze, najbardziej efektywne w tej branży? W jakie kanały inwestujecie?
MO: Zdecydowanie community marketing! W erze „smart workplaces” nie sprzedaje się już tylko powierzchni biurowej. Sprzedaje się doświadczenie. Ludzie szukają miejsc, które rezonują z ich stylem życia i wartościami. Najbardziej efektywne są działania, które wzmacniają poczucie przynależności – od wydarzeń po narrację w mediach społecznościowych.
Materiały wewnętrzne Olivia Centre
Inwestujemy w content, który buduje emocjonalną relację z marką. Historie ludzi, zdjęcia z wydarzeń, materiały pokazujące zaangażowanie rezydentów – to wszystko żyje własnym życiem i zyskuje organiczny zasięg. Kanały? LinkedIn jest kluczowy w komunikacji z biznesem. Facebook i Instagram świetnie działają w relacjach z pracownikami i społecznością lokalną. Ale ogromną rolę grają też nasze kanały wewnętrzne – aplikacja, newslettery, ekrany w budynkach – to tam dzieje się prawdziwa magia komunikacji.
Rośnie znaczenie mikroinfluencerów – u nas to liderzy klubów, aktywni rezydenci. To oni są „ambasadorami” doświadczenia Olivia Centre. Coraz większe znaczenie ma też personalizacja i szybkość reakcji. Ludzie chcą rozmawiać – a nie być biernymi odbiorcami. Dlatego nasze działania są coraz bardziej interaktywne.
Gdybyście nie mieli budżetu reklamowego, to jak byście działali?
MO: W praktyce… często działamy tak, jakbyśmy tego budżetu nie mieli – bo od początku bazujemy bardziej na pomyśle, relacjach i zaangażowaniu niż na mediach płatnych. Gdyby jutro zniknęły wszystkie środki na kampanię, to nie tylko byśmy się nie zatrzymali – mam wrażenie, że rozwinęlibyśmy skrzydła jeszcze bardziej. Bo taka sytuacja uruchamia kreatywność, szuka się partnerstw, synergii, bardziej się słucha ludzi i szybciej reaguje.
BW: W pierwszej kolejności postawiłbym na współpracę z rezydentami, z uczelniami, z organizacjami pozarządowymi. My już dziś wiele robimy w formie partnerstw – wspólne wydarzenia, projekty edukacyjne, działania społeczne. To daje wartość obu stronom i nie wymaga dużych budżetów.
Po drugie: PR. Wartościowe inicjatywy, ciekawe postacie, społeczna odpowiedzialność – to wszystko interesuje media. W ostatnich latach wielokrotnie udowodniliśmy, że można znaleźć się w ogólnopolskich mediach nie dzięki budżetowi, ale dzięki jakości tego, co się robi.
A czasami dzięki wyjątkowemu szczęściu – jak w historii, gdy w Olivia Garden zakwitł sagowiec Cycas circinalis z gatunku Macrozamia mooroi. W tej szerokości geograficznej naturalnie występował 60 mln lat temu. Ostatni kwiat, jaki zakwitł w Polsce 10 lat temu, potrzebował na to 150 lat i każde kwitnienie jest wielkim wydarzeniem w świecie botaników. Nic dziwnego, że trafiliśmy z tą historią do wszystkich najważniejszych mediów i głównych formatów informacyjnych.
Oczywiście to nie tylko szczęście – stoi za tym trudna i wytrwała praca naszych ogrodników, którzy stworzyli takie warunki, w których możemy w Gdańsku-Oliwie zrywać kilka razy do roku dojrzałe papaje.
MO: Dodałbym jeszcze storytelling i rekomendacje. Jeśli nasi rezydenci są zadowoleni, to opowiadają o nas dalej. Jeśli czują się dobrze, to dzielą się tym w sieci. A to jest najcenniejsza forma promocji – autentyczna, organiczna, trudna do podrobienia. Dlatego nawet bez złotówki na reklamę Olivia Centre byłaby dalej żywą marką – bo mamy najważniejsze narzędzie: ludzi, którzy w nią wierzą.
Waszą ambicją jest…?
MO: Zawodowo – chciałbym, żeby Olivia Centre była uznawana za wzorcowy przykład tego, jak powinno wyglądać centrum biznesowe XXI wieku. Nie tylko ze względu na architekturę czy jakość usług, ale ze względu na wartości, jakie reprezentuje. Marzy mi się, byśmy byli postrzegani jako przestrzeń, która w sposób odpowiedzialny, innowacyjny i autentyczny wspiera rozwój ludzi i firm. Nie jako „kompleks biurowy”, ale jako mini-miasto, które inspiruje.
Prywatnie – moja ambicja to budować społeczność. Taką, w której każdy ma swoje miejsce, może rozwijać pasje, poznawać innych, poczuć się częścią czegoś większego. Chciałbym, żeby Olivia była przestrzenią, gdzie ludzie przychodzą z przyjemnością, bo wiedzą, że czeka tu na nich coś więcej niż tylko obowiązki. Moim marzeniem jest wspierać talenty, tworzyć warunki do tego, by ludzie mogli realizować swoje ukryte pasje – od wieczorów poetyckich po międzyfirmowe turnieje szachowe. Mam głębokie przekonanie, że przestrzeń, która wspiera emocje, staje się przestrzenią, która wspiera też biznes.
BW: Chciałbym, aby nasze doświadczenia były wykorzystywane przez innych, nie tylko deweloperów. Gdyby udało się zaszczepić ideę Oliwskiego Budżetu Sąsiedzkiego w inne miejsca, zarówno biznes miałby większe osadzenie w lokalności i rozumiał potrzeby społeczności, w której funkcjonuje, a sami mieszkańcy realnie mogliby odczuć korzyść i dumę z sąsiadowania z przedsięwzięciami biznesowymi, które osiągają sukcesy w swoich branżach. Oczywiście, gdyby przy okazji wdrożenia tego pomysłu ktoś przyznawał, że podpatrzył to u nas, byłoby nam szczególnie miło.
Materiały wewnętrzne Olivia Centre
Jakie inne miejsca Was inspirują i dlaczego?
MO: Inspirują mnie miejsca, gdzie przestrzeń i program społeczny idą ze sobą w parze. Które pokazują, że można połączyć design, naturę, sztukę i codzienne potrzeby mieszkańców w sposób spójny, a nie powierzchowny. Inspirują mnie nie tylko jako przestrzenie urbanistyczne, ale jako modele myślenia o miejscu: otwartym, zintegrowanym, pulsującym życiem. Zachwycają mnie też mikrospołeczności – coworki, centra kultury, parki miejskie z dobrym programem. W nich dzieje się najwięcej – warsztaty, debaty, koncerty, wystawy, projekty sąsiedzkie. Widać, że „miejsce” to nie metry kwadratowe, tylko to, co ludzie w nim przeżywają.
Na koniec – inspiruje mnie mój Gdańsk. Historia tej dzielnicy, Oliwy, w której działa Olivia Centre, to niekończące się źródło inspiracji: dziedzictwo, różnorodność, dzielnicowa duma. Codziennie odkrywam, że wartością może być nie tylko to, co nowe, ale też to, co głęboko zakorzenione.
BW: Inspiracji szukam w różnorodnych miejscach. Jakkolwiek zabrzmi to nieskromnie, wynika to też konstatacji, że na wielu polach to my stawiamy poprzeczkę w branży. Dlatego obserwowanie, jak to działa w innych branżach, instytucjach, organizacjach pozarządowych, zawsze otwiera oczy na nowe możliwości. Część działań jest oczywiście niemożliwa do przeniesienia, ale często sam kierunek, pomysł, po odpowiedniej zmianie i adaptacji do naszych warunków przynosi niespodziewane rezultaty. Np. wiele z naszych działań jest adaptowane z O4 Coworkingu, który działa w Olivii. Część z nich jest typowa dla małej społeczności i nie sposób zaszczepić ich w 15-tysięcznej społeczności osób pracujących w Olivii. Ale duża część aktywności, o których mówimy, jest właśnie adaptacją tego podejścia do zarządzania nieruchomościami.
Co chcecie, aby ludzie myśleli o marce Olivia Centre?
MO: Chcę, żeby Olivia Centre kojarzyła się ludziom z jakością, zaufaniem i ciepłem. Z miejscem, które nie tylko oferuje najwyższy standard, ale też realnie dba o ludzi – o ich samopoczucie, rozwój, pasje, komfort codziennego funkcjonowania. Pracownik powinien czuć: „Moja firma dobrze wybrała – tu się o mnie troszczą”. A przedsiębiorca powinien myśleć: „To środowisko, w którym mój biznes może rosnąć i być częścią większej całości”.
Zależy mi, by Olivia była postrzegana jako coś więcej niż budynki – jako społeczność. Taka, gdzie można kogoś poznać, odkryć nową pasję, wspólnie coś zbudować. Marka Olivia ma łączyć ludzi, a nie dzielić. Ma dawać powody do dumy – że to część nowoczesnego Gdańska, serce Trójmiasta, przestrzeń do życia z sensem.
I przede wszystkim – chcę, by ludzie czuli, że Olivia to miejsce, które się o nich troszczy. To wcale nie jest banał – to codzienne decyzje, małe gesty, atmosfera. Jeśli usłyszę kiedyś, że „Olivia to miejsce, w którym chciałbym pracować, nawet gdybym zmienił firmę” – to będzie dla mnie największy komplement.
Materiały wewnętrzne Olivia Centre
Jakie są Wasze plany na przyszłość?
MO: Rozwijamy Olivię jako „miasto w mieście” – miejsce, gdzie można nie tylko pracować, ale też mieszkać, odpoczywać, rozwijać pasje, wspierać lokalne społeczności. Najważniejszym krokiem jest projekt Olivia Pulse – nasz pierwszy budynek apartamentowy. To milowy krok w rozwoju konceptu – z biznesowego centrum stajemy się prawdziwie wielofunkcyjną przestrzenią.
Ale nie mniej ważne są nasze plany społeczne. Będziemy rozwijać wydarzenia, sport (np. zewnętrzne boiska, ligi), kluby zainteresowań, działania sąsiedzkie i CSR. Chcemy jeszcze mocniej włączyć rezydentów w proces współtworzenia tego miejsca. Jeśli ktoś chce założyć klub astronomiczny – wspomożemy. Jeśli potrzebna jest aplikacja do zarządzania roślinami w biurze – spróbujemy. Kluczem jest elastyczność i reagowanie na realne potrzeby.
Nieustannie też rozbudowujemy naszą ofertę edukacyjną i kulturalną. Planujemy kolejne edycje projektów jak Olivia Prize czy Oliwski Budżet Sąsiedzki. I – co najważniejsze – chcemy słuchać. Przyszłość piszemy razem z rezydentami. Bo duch Olivii to nie budynki. To ludzie.
Rozmawiali Magdalena Murawska i Łukasz Murawski
Czytaj także:
